Die Aufgabe hatte es in sich. Die Architekten sollten in Berlin nachverdichten, aber so einfach, wie es klingt, war es nicht: Eine benachbarte Wohnsiedlung musste berücksichtigt werden, die nicht nur unter Denkmalschutz steht, sondern sogar zum Unesco-Weltkulturerbe gekürt worden ist - die Siedlung Schillerpark. Weil das zu bebauende Grundstück in einer Einflugschneise steht, musste zudem der Lärmschutz gut sein. Und der Neubau sollte generationenübergreifend konzipiert werden - und so kostengünstig, dass die Mieten bezahlbar bleiben. Den Architekten Bruno Fioretti Marquez ist der Neubau der Wohnanlage für die Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft 1892 im Wedding gelungen. Das Beispiel zeigt: Bauen in bestehenden Strukturen ist eine besondere Herausforderung. Aber auch dringend nötig.
"Die Hauptproblematik ist immer noch das Genehmigungsverfahren"
In den Ballungsräumen wird der Wohnraum knapp. Weil Neubaugebiete am Stadtrand und im Umland zu ungewollter Zersiedelung führen, versuchen die Metropolen, bereits erschlossene Flächen effizienter zu nutzen. Baulücken werden geschlossen, Gebäude aufgestockt: Die Stadt wird nachverdichtet. Auf gleichem Raum leben mehr Einwohner.
Holzbalken stützen zwei Häuser in der Altstadt von Naumburg (Sachsen-Anhalt) ab. Baulücken wie diese – das Foto entstand 2013 – sind in boomenden Regionen inzwischen sehr begehrt.
(Foto: Jan Woitas/ZB)Vor allem Zwei- bis Vierzimmerwohnungen werden in deutschen Großstädten benötigt, wie eine Studie des IW Köln im Auftrag der Deutsche Invest Immobilien (DII) zeigt. Gerade in diesem Segment hinkt der Bau dem Bedarf aber mit Abstand am stärksten hinterher. Lediglich 20 bis 30 Prozent der erforderlichen Wohnungen in dieser Größenordnung würden in Großstädten gebaut.
"In diese Lücke kann die Nachverdichtung stoßen", sagt Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer der DII, "denn bei Nachverdichtung werden keine Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern errichtet, sondern genau das, was gebraucht wird: Zwei- bis Vier-zimmerwohnungen." Der Markt dafür sei da, Nachverdichtung sei attraktiv für Investoren, "denn sie ist keine Projektentwicklung auf freiem Felde, sondern dort, wo die Nachfrage nachweislich vorhanden ist". Nachverdichtung ist auch sinnvoll für die Städte und Viertel, denn sie schafft Wohnraum da, wo die Infrastruktur bereits vorhanden ist.
Damit die Bautätigkeit ausgeweitet werden könne, sollten sowohl Städte als auch Investoren gezielt auf Nachverdichtung im Bestand setzen, heißt es in der Studie des IW Köln. Für den Bau neuer Wohnungen sei es wichtig, dass die Großstädte zum einen schnell Bauland auf bisher nicht effizient genutzten Flächen bereitstellten. Zum anderen müssten die Kommunen sowohl Eigentümer als auch Investoren dabei unterstützen, Umbaumaßnahmen und Aufstockungen wie beispielsweise den Dachgeschossausbau durch Lockerungen von Verordnungen durchzuführen. Auch eine Vergrößerung des Angebots an Einlieger-Wohnungen könne dazu beitragen, den Markt zu entspannen. Dafür müssten allerdings im Vorfeld nicht nur die Anwohner gewonnen werden, sondern auch Politik und Behörden: "Die Hauptproblematik bei Nachverdichtungsprojekten", sagt Wojtalewicz, "ist immer noch das Genehmigungsverfahren."
Diese Erfahrung hat unter anderem auch Accentro Real Estate gemacht. Der Entwickler erweiterte in Berlin-Friedrichshain zwei Wohngebäude von 145 auf 172 Wohnungen. Im Zuge der Aufstockung machten Brandschutz und Statik es erforderlich, die tragenden Wände im Keller zu verstärken. "Das war so weit schnell geklärt, aber dazu kamen Auflagen, die schwer nachzuvollziehen sind", sagt Accentro-Geschäftsführer Jacopo Mingazzini. "So hätten wir ins bestehende Treppenhaus problemlos einen Aufzug bauen können. Weil aber vorgeschrieben ist, dass Menschen darin auch liegend transportiert werden können, wurde alles nach außen verlegt." Problematisch sei generell, dass die Zuständigkeiten von Ämtern sich häufig überlappten, was Genehmigungen erschwere, so Mingazzini: "Hinzu kommen Verzögerungen, weil etwa das Denkmalschutzamt einen Termin erst in einem Jahr vergibt."
Unter Denkmalschutz stehen die Siedlungen der 1950er- und 1960er-Jahren in der Regel nicht. Und hier schlummert das größte Potenzial für Nachverdichtung. Neu- oder mehrgeschossige Anbauten sind auf den großzügigen Arealen in vielen Fällen kurzerhand möglich, wie die IW-Studie eruierte.
Eine solche Siedlung, neun Zeilenbauten aus den 1950er-Jahren in Wedel bei Hamburg, verdichtet zurzeit der Immobilienentwickler Wertgrund. Durch den Ausbau von Satteldächern und sechs Neubauten wird der Bestand von 100 auf 170 Wohnungen erweitert.
"Zum einen sollte sozialer Wohnungsbau eine Rolle spielen, was nun bei 15 Einheiten der Fall ist. Darüber hinaus war auch die Begrünung zwischen den bestehenden Häusern ein Thema", berichtet Wertgrund-Geschäftsführer Timo Holland. Um die Baumgruppe in der Mitte des dreieckigen Areals zu erhalten, wurde auf eine Tiefgarage verzichtet, die Neubauten wurden vor allem am Rand platziert. "Die enge Kommunikation mit dem Stadtplanungsamt", sagt Holland, "war eine wichtige Voraussetzung, um das Projekt an den Start zu bekommen."
Einen Schwerpunkt auf Wohngebäude aus den 1950er- und 1960er-Jahren hat die Kapitalwert (DKW-Gruppe) gelegt, die in Berlin sowie Leipzig solche Immobilien entwickelt und managt. Dabei hat das Unternehmen auch Erfahrungen mit strukturellen Eigenheiten solcher Projekte gesammelt. "Bei Neubau in einer bestehenden Siedlung spielen Fragen zur Teilung des Grundstücks eine zentrale Rolle", erläutert Patrick Herzog-Smethurst, geschäftsführender Gesellschafter der DKW-Gruppe. "Brandschutz und Wegerecht setzen hierbei meist enge Grenzen." Erweitert eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Bestand um einen Neubau, kämen zudem Aspekte des Instandhaltungsbedarfs zur Diskussion: "In den ersten Jahren besteht ein Ungleichgewicht zwischen alten und neuen Objekten, was finanziell berücksichtigt werden sollte."
Wie man auch in einem schwierigen Umfeld elegant nachverdichtet, hat die Baugruppe Dennewitzeins in Berlin-Tiergarten gezeigt. Ihr 80 Meter langer Hausriegel steht auf einem schmalen Grundstück an der Hochbahn, das als unbebaubar galt. Der Baukörper läuft an der Schmalseite ähnlich wie ein Schiff spitz zu. An der Fassade schimmern 800 gold-beige lackierte Gitterroste in der Sonne. 39 Familien, Paare und Einzelne haben das eigenwillige Haus geschaffen und die Wohnungen individuell ausgebaut. Wie im Wedding gehörte Barrierearmut ebenso zu den Vorgaben wie das Ziel, möglichst kostengünstig zu bauen. Das Ergebnis: im veredelten Rohbau 2078 Euro pro Quadratmeter. Das Haus hat 2016 den Deutschen Bauherrenpreis Neubau sowie den KfW Award gewonnen.
Nachverdichtung - das Nutzen freier Flächen im Bereich von bestehender Bebauung - soll mehr Wohnraum schaffen. Das kann durch Hinterlandbebauung geschehen, Dachaufstockungen oder dem Andocken von Flächen. Nachverdichtung wird vor allem in Städten angewandt und stellt ein Gegenmodell dar zum Bauen am Stadtrand oder auf der grünen Wiese. Solche Konzepte gelten derzeit als wichtiger Baustein in der Stadtentwicklung, denn Grund und Boden sind begrenzt verfügbar und werden immer teurer. Deshalb ist das Potenzial für Nachverdichtung dort besonders hoch, wo die Flächenknappheit am größten ist.
Die Vorteile liegen für viele auf der Hand: Die vorhandene Infrastruktur wird effizient genutzt, die Region nicht weiter zersiedelt. Das gilt als Beitrag zum Klimaschutz, zur Verringerung des (Pendler-) Verkehrs und zur Belebung von Städten. Nicht zuletzt erhöhen neue Bewohner die Kaufkraft der Quartiere und locken möglicherweise neue Händler und Firmen an.
Doch zum Leben in Großstädten gehört auch eine gewisse Großzügigkeit und Wohnqualität, mit freien Flächen wie Parks und Plätzen, auf denen sich Menschen in der Freizeit aufhalten können. Viele Bürger sehen diesen Komfort durch immer mehr Dichte gefährdet. Die Städter sind noch mehr Lärm in und außerhalb ihrer Häuser ausgesetzt, der Verkehr nimmt zu. Zudem befürchten viele, dass durch Nachverdichtung eher teure Wohnungen entstehen und zum Verkauf angeboten werden, was die Gentrifizierung fördert und Alteingesessene aus ihren Vierteln vertreibt. Der Widerstand der Bevölkerung nimmt daher zu. In vielen Städten bilden sich Bürgerinitiativen, Anwohner gehen auf die Straße. Verständlicherweise ist der Protest dort am größten, wo die Bewohner direkt von den Maßnahmen betroffen sind - wenn in ihrem Haus das Dach aufgestockt wird, der Hinterhof einem Wohngebäude weichen muss oder die Nachbarn immer näher rücken. Marianne Körber